皆さん、こんにちは。AK-REALTORです。
（記事中の★赤字は非常に重要キーワードです。１キーワード毎でのトピックで情報発信していますので、この★赤字に関してはここでは詳細触れず別記事で説明します。非常に重要な内容のため、必ず目を通していて下さい）
日本でマンションを購入したら、必ず「管理費」と「修繕積立金」というものが
ありますので、その費用を負担する必要があります。
一部、管理費だけの表記があるマンションを見たことがあるかもしれませんが、
実態は修繕積立金が管理費の請求に含まれてるケースになります。
いわゆる、一緒になってしまっているケースなのですが、こういう物件を購入することはやめておいた方が良いです。
なぜか？
管理費と修繕積立金は似てると感じる方も多いですが、そもそも目的が異なりますので、分離されている必要あります。
一緒になっているということは会計が不透明なので、今後の修繕計画の中で問題が発生する可能性が高くなるリスクがあります。
マンションを購入した場合、区分所有者となりますが、マンション全体（建物と土地）をその持ち分に応じて所有することになります。自分の部屋内で起こる事象、例えば、エアコンが壊れたとかであれば、自己解決できます。自分で新しいエアコンを購入してくるか、修理に出せば良いだけです。
ですが、エレベーターが壊れたなどのケースでしたらどうでしょうか？
多額のお金がかかる上に自分の勝手な判断で修理はできません。
所有者みんなで共有してため、全員で決めなければなりません。そのため、マンションでは所有者全員で組織する管理組合というものが存在します。
この管理組合の意思・決定によってマンション全体の管理や修繕の方向性などが決まっていく分けです。
そして、普段みんなが使うエレベーターやその他の共有部を長期間使えるように管理したり、共有部の清掃や、不審者が入ってこないよう巡回したりする必要があるのですが、通常、みなさんは普段仕事をしてる方々がほとんどですし、不動産管理のプロではないため、これをプロに依頼するケースがほとんどです。その管理を任された企業のことを管理会社と呼びます。
そしてこの管理会社に支払う金額というのが管理費の正体です。
もちろん、全部が全部、この管理会社に委託するマンション（管理組合）ばかりではりません。管理組合だけで管理を完結させているところもあります。これを★自主管理と呼んでいます。＊だからと言って管理費がなくなるわけはありません。
また別記事で詳細を書きますが、自主管理の物件もかなりナイーブに捉えて下さい。
全部が全部悪い物件ではないのですが、注意が必要です。
ここもかなり重要なファクターになりますので、必ず記事に目を通して頂けると幸いです。
話戻します。エレベーター等が壊れた時の話ですが、所有者のみんなで支払うといってもそのお金どうするの？？ってなりますよね。
そして急に「では皆さん、100万円ずつ負担してくださいねー、期日は2週間後になります」と言われても困りますよね？
大半のご家庭でそのお金を用立てするのは至難の業です。
なので、
毎月、みんなでコツコツ貯金しましょうよ、というのが修繕積立金なわけです。
簡単にまとめると、
管理費＝管理会社への支払い（いつもマンションの管理してくれてありがとう）
修繕積立金＝みんなで貯める預金（コツコツ有事に備えて貯めましょう）
くらいの感覚で分かりやすくなると思います。
この管理費と修繕積立金について、マンション毎にその方針や取り組み方は異なります。そして当該のマンションにおいて、詳しく情報を知りたい場合は、通常「マンション管理規約」の中で詳細な規約が記述されていますので、確認してみてください。
マンション管理規約は★は付けなかったものの、重要な項目もあるので、そちらはまとめて別記事で掲載する予定です。
さてさて、管理費と修繕積立金が何なのか分かったところで、
実際、いくらくらいが適正だと思いますか？
この適正価格っていうのが今回のトピックです。
最も流通が多い自宅マンションの価格帯は2千万台～3千万台です。これは★出口戦略で重要となる価格帯なので覚えておいてください。
大半の方々が住宅ローンを利用されるわけなので、毎月住宅ローンの支払いとは
別にこの管理費と修繕積立金の支払いをしていくことになります。
そのため、支払いのバランスを考えると、2万～3.5万あたりがおおよその適正価格になってきますが、ひとつ注意が必要です。単純に価格の面もありますが、必ず単価も見るようにして下さい。＊ここでいう単価は㎡単価になります。
具体例を挙げます。
都内の某マンション
広さ 72.04㎡
管理費：12,500円
修繕積立金：15,000円
インターネット料金：1,000円
総計：28,500円
ここで一つ、？があると思うのですが、マンションによっては毎月の支払いの中に、管理費や修繕積立金とは別に支払いがは発生するものもあったりします。その場合は、必ず、総計のコストで計算してください。＊個別要因のものは計算しません（例えば駐車料金など）あくまでオプションなしに通常最低限かかる維持コストです。
＊この最低限かかる維持コストをランニングコストと呼びます。
なのでこのケースでは28,500円が総計金額です。
計算式は、
28,500円（総計） ÷ 72.04（広さ） ＝ 395.61円
となります。
簡単ですね。
このマンションのランニングコストは395.61円となるわけです。
ここまでで、
①ランニングコストの総計
②ランニングコストの単価
この2つが重要であることが分かりました。
どちらか一方を重視するわけではありません。
どちらも重視しますのでご注意下さい。
そして、この2つのファクターを見る際に、
3つのゾーンがありますので、どこに位置しているかを把握してください。
上の表を見てもらいたいのですが、それぞれの単価によって3つのZONEに分けています。先ほどの例題にそって当てはめてみると、
395.61円は真ん中のMiddle Zoneに入るわけです。
大抵のマンションはこのMiddle Zoneに入ってくると思います。
High Zoneは危険な単価のZONEに入りますので、余程のことがない限り、このゾーンに入る物件には触らない方が良いでしょう。
Low Zoneに入るようでしたら、かなりアドバンテージがありますので、＋材料です。
ですが、必ずしもLow Zoneに入る物件がすべて良いわけではありません。
なぜか？
それは築年数によって、このランニング単価は影響を受けるためです。
新築の物件と築45年の★旧耐震のマンションではそもそものステージが一緒ではないことを意味しています。
新築の物件ではまだ新しいため、修繕積立金も低い設定になっているケースが大半です。古くなるにつれ段階的に修繕積立金を値上げしていくのが一般的です。
そのため、Low Zoneに入っている物件でも、築年数に注目してみてください。
それが築10年以内であったなら、「まあ当然かな」、といった感覚値でいいと良いと思います。それ以外でこのLow Zoneに入っているならかなりアドバンテージがあります。
ここまでをまとめると、
①ランニングコスト総計が2万～3.5万あたり
②ランニング単価がLow Zone～Middle Zoneに入っている
上記がポイントとなります。
今回は「管理費・修繕積立金」というキーワードから深堀した投資スキームになります。★赤字箇所も重要なキーワードでそれぞれに投資スキームがありますので、記事が完成次第、この記事にLINKを貼っていきます。
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